深圳加入降价阵营 一线城市不再是“避风港

　　避险功能失灵，地王承压

　　过去两三年，国内主流房企纷纷回归一线城市，2013年更在一线及重点二线城市拿下20余个地王，他们认为，一线城市房价坚挺，利润丰厚，拿地之后开发不会有太大问题。

　　“任何市场都存在下跌的可能。”徐枫说，一线城市相对来说需求面比较坚挺，但不代表没有起伏，“现在的下跌也不是第一次发生，在2008年、2011年，一线城市的房价都出现过下跌现象。”

　　这首先源于一线城市房价过去几年的畸形飙涨，已完全透支。丁祖昱指出，自2009年至今的过去5年中，除2011年几个月的短暂调整外，北京房价一路攀升。

　　数据显示，北京商品住宅房价2009年1月到2014年3月涨幅高达169.26%，其间2011年2月到2012年2月曾经出现过一轮调整，但之后房价迅速收复失地并攀至新高，给北京购房者打上强心剂，认为北京楼市就是一个不败的神话。

　　丁祖昱表示，这种不败的神话必须建立在整体房价坚挺的基础上，一旦出现个别缝隙，将对市场信心产生致命的影响。在他看来，北京亦庄等远郊刚需盘和中心城区高价二手房的调价，已经打破整体市场铁板一块的格局，短期内有可能出现这两个市场的“多米诺”效应。

　　徐枫也指出，一线城市的房价经过这几年的上涨，其绝对值已经远远偏离了工薪阶层的收入水平。2010年以来，国家已对商品住宅投资采取了抑制措施，买房投资的利润率被大大摊薄了。

　　而信贷因素的影响是致命的。中原地产首席分析师张大伟指出，目前信贷比较紧，一线城市的需求很难入市;社会融资成本上升叠加经济下行，市场对于房地产领域担忧升温，房地产企业的融资渠道明显收窄，来自购房者的首付和按揭贷款也大大减少。

　　丁祖昱等人士指出，由于过去两年一线城市地价被推高，拿地后开发商只能做豪宅，而在一线城市，总价千万级以上的豪宅需求相对稳定，这意味着随着供应量的加大，豪宅项目去化将成为难题。

　　如果不做豪宅，高昂的土地成本也会吞噬掉开发商更多的利润，甚至会亏损。中原地产统计显示，截至4月，一线城市平均居住类地价已突破1.1万元/平方米，与2013年同期的6760元相比上涨了64.1%，中原认为这种高昂的地价已经在酝酿风险。

　　万科总裁郁亮指出，过去几年万科拿地仍然秉持均衡的策略，没有在一线过多拿地，去年北京多个地王万科一个都没拿。这也是万科始终把防范风险放在首位的表现之一。

　　供需改变：“浅V”形调整?

　　一线城市面临的下滑背后，是楼市的供需格局已经逆转。

　　4月26日，嘉实地产基金证实正在退出内地房地产市场。而其操盘手任荣以不研究政策只关注供求关系，以及注重风险著称，其退出中国地产市场，证明此次楼市下滑“是市场本身出现调整，而非完全由调控政策导致”。

　　4月30日网传万科执行副总裁毛大庆的内部讲话也指出，今年以来的楼市萧条是非政策性的，可能持续较长时间。

　　从供求关系来看，丁祖昱认为，之前北京房价一路上升主要是供不应求，诸多政策限制了商品住宅的供应量和土地出让量，人为造成了供不应求。而今年3月份之后新增供应快速增长，3月新增房源8544套，4月新增9221套，而4月成交仅3992套，供求比达2.31：1，供不应求神话也一夜破灭。

　　自住商品房则是压垮北京房价的最后一根稻草。今年1月以来已上市的自住商品房达2万套，按之前的计划今年下半年还将有3万套左右。这个对刚需购房者的影响是根本性的，致使其对商品房市场陷入长久的观望。

　　徐枫认为，目前的降价只是一个盘整的阶段，不会出现持续性下跌。“这是一个‘浅V’形的降价，不会是‘断崖式’、‘跳水式’的变化。”促使房价深度下跌的机制包括整个宏观经济市场转负、存量严重过剩，目前均未出现。以深圳为例，目前一手房存量6万多套，在过往历史中处于中间位置，供应和需求还处于相对平衡的状态。

　　从过去10年的发展来看，中国内地房价已经上涨数倍。但张大伟指出，如果从时间节点来看，它都是以两三年为一个小周期在变化，上涨一两年后会有一个小幅下调，如2003年、2005年、2008年、2011年的小幅下跌。他预测，此轮调整，一线城市房价的调整幅度相对会低一些，经过一定时间的调整之后，会逐渐恢复平稳或上涨。

　　21世纪不动产市场总监桑豫峰指出，如果没有外力的干预，2014年房地产市场陷入一场中等程度的调整，是大概率事件。但是，也不必将这种源于市场因素的调整夸张为崩溃，它最多是类似于2011年那种程度的调整。